Трудности одноэтажной России: что такое эскроу-счета и почему они повысили стоимость строительства частных домов?
Три с половиной миллиона квадратных метров. Вот такие планы в Ленобласти на этот год по возведению нового жилья. Причем две трети от этого объема приходятся на индивидуальное жилищное строительство, сокращенно — ИЖС. Проще говоря, на частные дома, а не на квартиры.
Такое жилье в 47-м регионе и строят активно, и покупают. В прошлом году Ленобласть вошла в пятерку лидеров по объемам строительства ИЖС, уступив лишь столице, Московской области и Краснодарскому краю.
И весь этот строительный поток нужно контролировать в том числе для того, чтобы защитить собственников от нерадивых застройщиков, которые, к сожалению, пока есть. Так, с 1 марта вся страна услышала об эскроу-счетах для строительства частных домов. Вот только не все поняли, что же это за зверь такой.
Это специальный счет, на котором хранятся деньги заказчика до момента сдачи объекта недвижимости, то есть до того момента, как заказчик подписал акт приема-передачи дома, и деньги дальше уже ушли с эскроу-счета на счет подрядчика, подрядной организации, которая выполняла работы. Использование эскроу-счетов было применено в прошлом году практически целый год, то есть невозможно было получить ипотечный кредит на строительство дома без применения эскроу-счетов. Механизм уже, скажем так, обкатан, и уже понятны минусы, понятны плюсы.
Марина Шкурко, эксперт по загородной недвижимости
Словом, эдакий индикатор добросовестности подрядчика, да еще в эпоху, когда строят много. Но смотришь, например, на статистику жилья не касаемо ИЖС, а квартир и видишь, что объем непроданного жилья в новостройках Петербурга и Ленобласти растет. В 47-м регионе на начало этого года реализовано только 23% строящегося жилья, а в городе на Неве — 38%. Может, с частными домами получше? Но, по словам экспертов, увы и ах. После отмены льготной ипотеки в 2024-м спрос на ИЖС упал от 60 до 80% в зависимости от региона. А ведь еще в 2023-м частное строительство в Петербурге и Ленобласти било рекорды, на кадастровый учет тогда поставили более 12 тысяч жилых домов. Быть может, именно эскроу-счета помогут вернуть интерес ИЖС?
Эскроу-счета будут обязательны для всех объектов, которые берутся в кредит, то есть в ипотеку. Соответственно, когда у нас с вами застройщик, не имея денег, будет вынужден брать их под высокий процент, условно говоря, в банке, это будет просто удорожание итоговой стоимости объекта. Если бы он мог взять эти деньги и сразу на них строить, это было бы дешевле. Вот такой вот негативный момент есть в безопасности, это плата за безопасность через систему эскроу-счетов. Насколько будет дороже, это опять таки зависит от стоимости денег в экономике в конкретный момент времени. Сегодня стоимость достаточно высокая — у нас высокая ключевая ставка, высокие ставки по банковским кредитам.
Дмитрий Жилюк, доцент кафедры финансов Санкт-Петербургского государственного экономического университета
И вообще, стоимость новых домов может взлететь аж на 30%. Да и цены на вторичку ИЖС смотришь в той же Ленобласти и печально вздыхаешь, ведь что-то приемлемое ниже восьми миллионов не найти. Про Петербург вообще лучше промолчать. Речь, конечно же, не про Крестовский остров с домами от 170 миллионов. Но из разряда «что-то для жизни» всё равно начинается от 12-16 миллионов рублей. И где взять такие деньги, раз никакой экономией и не пахнет? Да и не проще ли в таких условиях строить дом по старинке: на голом участке возводишь нечто экономичное, заплатив прорабу втихую и гораздо меньше, чем при помощи какого-то эскроу-счета. Эксперты отвечают: дело, конечно, хозяйское, но как бы в итоге всё равно не переплатить…
Если заказчику не важна безопасность, а у него в приоритете, допустим, цена, то, естественно, он может не пользоваться эскроу-счетами, обходить это как-то вокруг, давать свои деньги. Но здесь он и риски берет на себя. Здесь же государство как раз-таки пытается защитить, чтобы люди не были обманутыми. Поэтому здесь выбор и ответственность исключительно на людях, на заказчиках. Если им фактор безопасности не важен, то, конечно, такое может быть.
Виктория Сологубова, эксперт по недвижимости
Впрочем, это не означает, что рынок ИЖС будет сдавать позиции и дальше. Эксперты подчеркивают: он трансформируется, да и россиян, рассматривающих частный дом не как дачу, а как место для постоянного проживания, меньше не становится. Да, эскроу-счета повысили стоимость ИЖС, но тут всё зависит от инфляции и ключевой ставки. Как только их перестанет штормить, частные дома снова начнут распродавать. Необязательно как пирожки, и необязательно как горячие, но не хуже прежнего. Вот только прогнозов, когда именно это может произойти, пока по сути никто не делает. Но это не означает, что одноэтажная Россия отменяется.
