Бабушки-аферистки вызвали панику на рынке вторичной недвижимости

«Купили квартиру у пенсионерки, а через пару месяцев она оспорила и отменила сделку». Новости с такими заголовками всё чаще стали появляться в сети. Далеко ходить не нужно: недавно в Петербурге пожилая женщина продала жилье под предлогом переезда в Австралию к сыну, но позже заявила, что находилась под воздействием аферистов и съезжать с квартиры не собирается. Как итог — престарелой даме возвращают право собственности, а покупательница остается без квартиры и с ипотекой на 30 лет.

Я взял ипотеку, я купил квартиру, я лишаюсь квартиры, мне не возвращают деньги, и таких судебных решений, к сожалению, очень много, буквально 2−3 года назад такие случаи были единичными. Но последние 2−3 года очень много жертв мошенников, причем не всегда можно определить, действительно ли жертвой мошенников является продавец или он решил таким образом подзаработать.

Вадим Баранча, адвокат

Такие случаи на рынке недвижимости сегодня еще называют эффектом Долиной. Афера с жильем российской певицы создала прецедент и стала самым известным примером мошеннической схемы с фиктивной продажей квартир. Ее суть заключается в следующем: после совершения сделки продавец обращается в суд, где просит признать договор недействительным. А в качестве оснований указывает, например, отсутствие реального намерения продавать жилье или введение в заблуждение злоумышленниками.

Статья 177 говорит о признании сделки недействительной в том случае, если продавец не понимал значения своих действий, ну, это, как правило, касается граждан, которые имеют психические заболевания. Вторая статья, которая часто применяется в таких делах, — это 178-я статья Гражданского кодекса. Она говорит о том, что сделка может быть признана недействительной, если продавец находился под влиянием заблуждения, не понимал, с кем он работает, может быть, были поддельные документы какие-то со стороны, например, покупателя, ну мало ли какие ситуации. Есть еще статья 179, там явно указано, что может быть признана сделка недействительной, если был обман.

Вадим Баранча, адвокат

Как показывает практика, суды зачастую удовлетворяют такие иски. Однако вместо того чтобы вернуть уплаченные средства, судебный орган просто признает сделку недействительной. А деньги, уж извините, спрашивайте с мошенников. В результате добросовестный приобретатель оказывается на улице и без средств. И как людям обезопасить себя перед покупкой? Эксперты утверждают, что в таких случаях справка из психоневрологического диспансера о вменяемости продавца — это базовый минимум, который сегодня может требовать покупатель.

Юридически невменяемость означает неспособность человека во время деяния осознавать, что он делает, осознавать риски, последствия и отвечать за них. Невменяемым человек может быть признан в виду физиологического состояния, заболевания, он может быть полностью невменяемым, и тогда он не несет уголовную ответственность. Может быть признан частично вменяемым, и тогда он несет уголовную ответственность.

Гульнара Тайчинова, психолог

Однако и справка от психиатра тоже не панацея. Паника на рынке недвижимости только растет. Даже при участии банков и нотариусов люди не рискуют покупать квартиры во «вторичке». Риелторы подстраховываются как могут: приглашают на сделку всех родственников, фиксируют процесс на видео, убеждаются, что продавец не идет на улицу в связи с продажей квартиры. И даже несмотря на все принимаемые меры, суд может встать на сторону продавца, если тот заявит, что находился под влиянием мошенников. Единственный способ сегодня не остаться с носом — титульное страхование.

Ты страхуешь риск оспаривания сделки, то есть, грубо говоря, если вы продали мне квартиру, я страхую титул на всю сумму. К примеру, недвижимость стоила 10 миллионов, я заплатил, не знаю, 100 тысяч за страхование. Но в случае чего, если вы сказали, что я находилась под влиянием, пошли в суд, суд вернул вам квартиру, получается, страховая выплатит мне эти 10 миллионов.

Денис Иливанов, эксперт по недвижимости

Схема с «пожилыми продавцами под влиянием мошенников» добралась и до авторынка: в разных регионах у россиян изымают подержанные машины, купленные у обманутых пенсионерок. Такие случаи уже зафиксированы в Кубани, Рязанской, Московской областях и ряде других регионов. На этом фоне депутаты Госдумы обратились в Верховный суд с пакетом предложений, призванных ужесточить контроль за сделками с имуществом пожилых россиян. Без системных реформ и реальной защиты покупателей проблему не решить. Ведь пока продавцы выдают себя за жертву мошенников, рискует любой участник вторичного рынка.