14 сентября, 20:07

Квартира c сюрпризом: в чем риски покупки готового жилья

Раньше жилье считали самым надежным вложением средств, а сегодня недвижимость все чаще рекомендуют проверят на «сюрпризы», которые грозят обернуться, как минимум, долгими судами. Особенно, если квартира куплена на вторичном рынке, а значит, с историей.

Подводных камней столько, что из них самих можно что-нибудь построить. Корреспондент Виталий Зуев спросил у бывалых, что может случиться с самой важной покупкой, и как этого избежать.


Купить квартиру, чтобы потом за нее годами судиться, как выясняется, проще простого. Мы воспринимаем собственность в кирпиче и бетоне как нечто самое надежное, а в жизни, как в детской игре, бумага накрывает камень. Сделки с двойниками, поддельные документы, внезапные наследники способны превратить новоселье в кошмар.


Мы покупали квартиру в строящемся доме, тогда на момент сделки это был несданный дом, мы покупали через посредника по договору переуступки, он должен был купить и уступить ее нам, эту квартиру, в итоге наши деньги закрыты в ячейке, а посредник этот нашу квартиру заложил третьему лицу.

Екатерина, жительница Санкт-Петербурга


Разбирательство длится почти год. И ладно новостройка, а если квартире 30 лет и там и приватизация, и наследство. Раньше говорили: 3 года со сделки прошло и можно не беспокоиться, никто жилье не отнимет. На деле надо изучить историю.


У меня, например, очень красивые глаза, но мне ни одна собака не дарит квартиру, если я вижу дарение в документах , смотрю — если это родственники, вопросы отпадают, если нет, я начинаю задавать много вопросов, как подарили, почему, что я должна сделать, чтобы подарили мне.

Алина Степанова, руководитель и собственник агентства недвижимости


Главная опасность, что сделку отменят из-за сомнительного прошлого. Хотя с начала года ЕГРН — наше всё. Действует норма, по которой запрошенной выписки из единого госреестра недвижимости достаточно, чтобы признать нового покупателя добросовестным.


Кто-то считает, что последний, тот, кто приобрел квартиру - добросоветный приобретатель — не несут уже никакой ответственности и сделка становится чистой — это не так. Все документы по сделке, если где-то были притворные, подложные документы, то вся последующая история становится недоросовестной.

Елена Стальмакова, директор по развитию агентства недвижимости


Больше всего проблем с приватизацией: если кого-то обошли, нарушили права. Несовершеннолетние уехавшие за границу или попавшие в детский дом, освободившиеся заключенные, пропавшие без вести или недееспособные граждане могут прийти на порог много лет спустя.


Вот он убыл туда 15 лет назад и сегодня он освободился и пришел, а был прописан, и вы купили квартиру, он придет и скажет, я могу здесь жить. И тут уже даже без судебного порядка.

Исковая давность 10 лет исчисляется с момента, когда я, например, узнала, что мои права были нарушены.

Елена Стальмакова, директор по развитию агентства недвижимости


Отчасти защититься поможет так называемая архивная форма 9, там указано, кто и когда был прописан. А в выписке из ЕГРН — есть ли залоги и аресты жилья.

Распространенное предложение последних лет в мегаполисе — студия в старом фонде, где их никогда не было: это переделанные комнаты в одной квартире, в каждой кухня и санузел, но по документам это не отдельные квартиры, а доли в большой коммуналке. Со всеми рисками незаконной перепланировки и невозможностью продать долю без согласия соседей.


Через тот же режим онлайн в Росреестре вы просто проверяете это документ по кадастровому номеру и там все четко отражено — там отражено объект недвижимости, там отражено права и ограничения, то есть сейчас ну очень сложно, я не знаю как можно изощриться и поддлелоать какой-то документ и что-то скажем так подсунуть, но вообще это все очень легко: Интернет, интернет рулит.

Анжелика Карасёва, специалист по загородной и городской недвижимости


А есть еще такой риск мошенничества: в квартиру пустили, документы предъявлены, покупатель спешит и вносит задаток, получает расписку. Вот только и расписка и все документы, которые показали — фальшивые, а квартиру мошенник просто ненадолго снял, чтобы затем исчезнуть с задатком.

Но по сравнению с банкротством это всё семечки. Вы купили квартиру, а через пару лет продавца признали банкротом. Вашу сделку могут оспорить. Если цена вдруг окажется ниже рыночной — на покупателя падет подозрение, мол, сговорился с должником, чтобы тот вывел свое имущество пока его не отняли. По-моему, звучит абсурдно. Купить квартиру банкрота на торгах — тоже идея, как выясняется, так себе.


Невзирая на то, что она сама юрист, она уже бьется около года над тем, чтобы вернуть свои деньги. Она заплатила деньги, которые ушли в банк, а банкрот оспорил свое право и суд присудил квартиру банкроту. То есть получается деньги — банку, квартира несостоявшемуся банкроту, моя знакомая без денег.

Алина Степанова, руководитель и собственник агентства недвижимости


Получается, надо проверять продавца так же, как банки проверяют заемщиков по кредиту: пробить по базам. Служба судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, Бюро кредитных историй, картотеки судов - такие детективные игры упростились благодаря сайтам.

Риелторы советуют оформлять сделки у нотариуса, их деятельность застрахована. Можно вообще застраховаться от потери права собственности, но надо вникать в детали мелким шрифтом. Если понравившееся вам жилье изначально было приобретено собственником за счет материнского капитала — значит, он должен был выделить доли детям,а если нет — проблемы могут быть уже у вас. А если продаваемая недвижимость приобретена в браке, что можно проверить в ЗАГСах через нотариуса, например, то стоит получить согласие супруги или супруга продавца на такую сделку.

Хотя в недвижимости много рисков, которые мы не можем предугадать, но это не повод отказаться от покупки вообще. Но интересно работает система — по отдельности вроде бы логичные законы, а в комплексе — только и жди неприятных сюрпризов.